China muda regras de pré-venda imobiliária — construtoras brasileiras com projetos na China revisam fluxo de caixa

A China colocou em vigor um pacote de novas regras imobiliárias que muda a lógica de financiamento e venda de imóveis residenciais no país. Desde 28 de agosto, projetos com transferência de terras anunciada após essa data devem priorizar a venda de unidades concluídas, e todos os recursos do empreendimento — empréstimos, capital próprio e receita de vendas — precisam passar por contas em um banco líder designado. O movimento, somado à flexibilização do fundo de previdência habitacional em 20 de setembro, já aparece nos números: as transações diárias de imóveis novos em 25 cidades monitoradas cresceram 33,8% no feriado do Dia Nacional. Para o empresário brasileiro, o sinal é de que a cadeia imobiliária chinesa está sendo reorganizada — e quem exporta para esse setor ou mantém joint ventures no país precisa recalibrar prazos e garantias. O governo chinês anunciou em 28 de agosto um plano de transição gradual, em todo o território nacional, para um sistema centrado na venda de imóveis comerciais já concluídos. Na prática, projetos cujas transferências de terras foram anunciadas após essa data terão de priorizar a comercialização de unidades prontas; empreendimentos que já obtiveram licença de planejamento de construção antes do corte seguem as regras antigas de pré-venda. O pacote também introduz um mecanismo de banco líder: ao longo de todo o ciclo de vida do projeto, todos os recursos — empréstimos a incorporadores, capital próprio e receita de vendas — devem transitar por contas no banco designado. Em 15 de outubro, Hangzhou e Shenzhen anunciaram novas regras para venda de imóveis comerciais, juntando-se a Pequim, Xangai, Guangzhou, Wuhan e Tianjin. As cidades elevaram uniformemente os limites de pré-venda para a conclusão estrutural de um único edifício, com índices de depósito em contas supervisionadas variando de 1% a 5%. Paralelamente, as regras revisadas do fundo de previdência habitacional entraram em vigor em 20 de setembro, permitindo saques para reforma da casa própria e pagamento de taxas de condomínio. O impacto direto no comércio bilateral é indireto, mas relevante. O setor imobiliário chinês é um dos maiores consumidores globais de minério de ferro, aço e cobre — commodities que o Brasil exporta em larga escala. Uma recuperação mais consistente do mercado, com transações crescendo 33,8% ao dia no feriado do Dia Nacional e vendas de imóveis usados atingindo 617,46 milhões de metros quadrados de janeiro a setembro (alta de 10,7% ano a ano, segundo o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural), sustenta a demanda por esses insumos. Ao mesmo tempo, a mudança para venda de imóveis concluídos alonga o ciclo de caixa das incorporadoras chinesas, o que pode reduzir a velocidade de novos lançamentos e, com isso, pressionar para baixo o ritmo de compras de matérias-primas no curto prazo. Construtoras brasileiras com joint ventures ou projetos na China — e fornecedores de revestimentos, esquadrias e sistemas construtivos que atendem esse mercado — precisam revisar contratos de fornecimento e garantias, porque o risco de entrega agora está explicitamente transferido ao incorporador. Os dados mostram que a política já produz efeito sobre o volume de transações: o feriado do Dia Nacional registrou 551 mil metros quadrados vendidos em 25 cidades-chave, com média diária 33,8% superior à do ano anterior. Na leitura do CBI, isso indica que o governo está usando a alavanca do fundo de previdência habitacional e a flexibilização de regras de venda para estabilizar o setor sem repetir o estímulo massivo de 2015-2016. A diferença central é a realocação de risco: como resumiu Gao Yuansheng, vice-gerente geral da China Index Academy para a região Leste, ao 21st Century Business Herald, a reforma transfere a incerteza de entrega dos compradores para os incorporadores e força as empresas a depender do próprio fluxo de caixa ao longo do ciclo. Para o exportador brasileiro de commodities, o efeito é ambíguo: mais transações sinalizam demanda estável, mas o maior custo de capital das incorporadoras pode adiar novos canteiros e, portanto, compras de insumos. A comparação com o ciclo anterior sugere que o mercado deve se estabilizar em patamar mais baixo, porém mais saudável — o que é melhor para a previsibilidade de contratos de longo prazo do que para o volume imediato. O que acompanhar: primeiro, a divulgação dos dados mensais de vendas de imóveis novos e usados pela China Index Academy e pelo Ministério da Habitação, que mostrarão se o impulso do feriado se sustenta em novembro e dezembro. Segundo, a lista de cidades que ainda não aderiram ao novo sistema de venda de imóveis concluídos — a expansão para novos mercados pode alterar o ritmo de lançamentos e, com ele, a demanda por aço e minério de ferro. Terceiro, os desembolsos do fundo de previdência habitacional para reforma e taxas de condomínio, cujo volume indicará se o estímulo ao consumo das famílias está funcionando como planejado.