2026巴西购房指南：外国人无需签证，但边境150公里内受限

《里约时报》近日发布《外国人2026年巴西购房指南》，为有意在巴西购置房产的外国投资者提供了清晰的法律框架。指南指出，外国人在巴西购买城市房产与巴西公民适用相同规则，无需居留许可或签证，仅需拥有CPF（个人纳税人登记号）税号。然而，农村土地及靠近边境地带（faixa de fronteira，即150公里宽的边境带）的房产受1971年第5,709号法律额外限制。对于在巴西经营的中资企业而言，这一指南意味着投资城市商业或住宅地产的门槛较低，但涉及农业、物流或边境地区项目时，需提前评估合规成本。 根据《里约时报》发布的指南，外国人在巴西购买城市房产的核心门槛仅为拥有CPF税号，无需申请居留许可或签证，流程与巴西公民一致。这一规定适用于住宅、商业地产等城市用途，为在巴西开展业务的中资企业提供了便利——无论是为高管配置住房，还是购置办公楼，均可通过常规程序完成。但指南同时强调，农村土地及边境地带（faixa de fronteira，即150公里宽的边境带）的房产受1971年第5,709号法律严格限制，外国人购买需经巴西政府审批，且可能面临面积、用途等额外约束。指南还详细介绍了关键步骤：产权契约（Escritura）需在公证处（Cartório）登记，并缴纳不动产转让税（ITBI），税率因城市而异。 对于在巴西的中资企业，这一指南的直接影响集中在资产配置和合规层面。城市房产的开放政策利好从事贸易、服务、科技等行业的中国企业，可快速通过CPF完成购房，无需等待居留许可审批。但涉及农业、矿业、物流仓储等需要农村或边境土地的项目，中资企业必须提前咨询法律团队，评估第5,709/1971号法律的适用性。巴西政府（依据该法律）对边境地带的外资持有设有额外审查，可能影响中资在亚马逊地区、西部边境等战略区域的布局。底稿未涉及中资企业直接影响的具体行业，但通过边境和农村土地的限制，间接传导至农业、基础设施和能源领域——这些正是中资在巴西投资的重点。 CBI解读：底稿显示，巴西对外国购房者的城市房产政策保持开放，这与巴西吸引外资的总体方向一致。但CBI认为，1971年第5,709号法律对农村和边境土地的限制，反映了巴西对国家安全和土地主权的长期关切。中资企业在巴西的农业投资（如大豆、玉米种植）和边境物流项目（如与玻利维亚、秘鲁接壤地区）可能面临更严格的审批流程。对比其他拉美国家，如阿根廷对外资购地设有20%上限，巴西的边境限制虽未明确比例，但150公里宽的地带覆盖了多个关键州，合规风险不容忽视。CBI观察，中资企业应优先评估项目所在地是否落入边境带，并提前与巴西土地主管部门沟通。 待观察：一是巴西政府是否会在2026年更新第5,709/1971号法律的实施细则，特别是针对外资购地的审批时间表；二是各州对ITBI税率的调整动向，可能影响购房总成本；三是中资企业在边境地带申请土地购买的实际通过率，可跟踪巴西土地改革研究所（INCRA）的公开数据。