巴西房产经纪稽查查出2.3万起非法执业，中资购房与租赁交易合规风险上升

巴西联邦房地产经纪人委员会（Cofeci）与各州地区房地产经纪人委员会（Crecis）去年联合开展的稽查行动，共识别出23,250起非法从事房地产经纪业务的案件。此次行动由25个州级机构参与，累计实施520,491次稽查，报告由国家稽查局（Dinaf）编制。对在巴中资企业而言，这一数据意味着厂房租赁、办公室购置和员工住房安排中，通过无牌中介完成交易的概率不容低估，合规审查环节需要前置。

巴西联邦房地产经纪人委员会（Cofeci）与各州地区房地产经纪人委员会（Crecis）在去年开展的稽查行动中，共识别出23,250起非法从事房地产经纪业务的案件。此次行动由25个州级机构参与，累计实施了520,491次稽查，相关报告由国家稽查局（Dinaf）编制。从数字看，平均每22次稽查即发现约1起非法执业案件，非法经纪活动在巴西房地产市场中并非边缘现象。Cofeci与Crecis是巴西房地产经纪行业的法定监管机构，负责经纪人注册、执业资格审核与违规稽查，Dinaf则承担全国层面的稽查协调与数据汇总职能。

对在巴中资企业而言，房地产经纪合规并非与己无关的行业新闻。中资制造企业在巴西选址设厂、商贸企业租赁仓储与办公空间、能源与基建企业为外派员工安排住房，通常都需要本地房地产经纪服务。若交易对手方为无牌经纪人，合同效力、定金安全、产权过户流程均可能出问题。巴西房地产交易涉及公证处（Cartório）、不动产登记处（Registro de Imóveis）等多个环节，无牌中介往往在文件合规性上存在瑕疵，后续纠错成本远高于前期尽调成本。底稿未涉及中资企业直接受影响的具体案例，但通过房地产交易链条的传导机制，在巴中资企业的法务与行政团队需要将经纪人执业资质核查纳入标准采购流程。

CBI观察：底稿显示，23,250起案件由25个州级机构在520,491次稽查中识别，数据表明非法执业在巴西房地产经纪行业中具有相当规模。CBI认为，这一稽查密度和案件数量反映出巴西房地产经纪监管正处于收紧周期，Cofeci与Crecis的执法主动性在上升。对于在巴中资企业，这意味着两方面的变化：一是无牌中介被查处的概率增加，交易中途中断的风险上升；二是合规中介的服务溢价可能提高，但交易安全性同步改善。横向对比，巴西金融、医疗、建筑等行业的监管稽查同样呈现数字化和跨州协同趋势，房地产经纪领域的这轮稽查可视为整体合规环境趋严的组成部分。

待观察：第一，Cofeci与Crecis是否会在2026年公布新一轮稽查目标或提高稽查频次，可关注其官方公报的发布节奏。第二，巴西各州不动产登记处是否会在过户环节增加经纪人执业资质的形式审查要求，这将直接影响交易流程设计。第三，在巴中资企业集中的圣保罗州、里约州和米纳斯吉拉斯州，Crecis各州分支是否针对外资购房和租赁交易发布专项合规指引，可作为法务团队下一步跟踪的重点。